当社の行う業務

木全美千男 セミナーイメージ

土地や建物は千差万別です。売買や相続、会社再生時に不動産の時価や公的評価額は正しいのだろうか。このように思ったことはありませんか?
答えは、すぐには答えが出てこないからです。その理由は、不動産の査定方法がいろいろあり、この査定方法のどれを選ぶかは法律やルールで決まっていないからです。
このような理由が本当だとしても、「大きな資産だから売却する場合は絶対に失敗したくない・・・。」「固定資産税評価や相続税の評価額が不明だ」と思い、何を信じていいのか、何から手をつければいいのかわからなくなってしまう方は少なくないのです。
でも、そう思うのは仕方のないこととも言えるでしょう。
ネットでは不動産の査定方法について日々情報が出てくる中で、検索で出てくる査定から売却までの事例は千差万別だからです。また中小企業の株式評価についても同様のことが言えます。
当社では固定資産税の評価などの公的評価に対して適正な価格の査定を行います。
当ホームページでは参考として相続税の路線価格の査定を載せてありますが、固定資産税の土地評価にも同じことが言えます。

土地の価格相場を調べる前に知っておきたい言葉

実勢価格・時価 実際に土地の売買契約が成立した価格のこと。
売り出し価格 「この不動産をこの価格で売りたい」と売主が希望する価格。
あくまで売主の希望価格なので、実勢価格・時価と一致しているとは限らない。
地価公示価格 国土交通省が毎年3月に公示する土地の価格。
不動産鑑定士や地元業者が直近の取引事例や今後その土地付近に何が出来るのかまでしっかり話し合いがされ価格が決定されるので、あくまで土地の価格相場を知るうえでは今現在最も精度が高いと言われる。
この価格は上に建っている建物は一切関係なく、更地での評価価格になっている。ただしすべての地点で評価が公示されている訳ではなく、該当するポイントが少ないので現実的には下記の路線価から土地価格相場を調べることが多い。
路線価 相続税や贈与税の計算をするときに使用する価格で、道路に付けられた値段。
(路線=道路のこと)
その道路に面する宅地1平方メートルあたりの評価額が毎年7月に国税局・税務署で公表される。
平米単価 1平方メートルあたりの土地評価額。
坪単価 1坪あたりの土地評価額。(1坪=3.30578512㎡)

価格を知る方法

1. 複数の不動産屋に査定してもらう

1番簡単にかつ詳細が分かるのは、不動産業者に査定してもらうこと

最も正確に自分の土地の価格相場を知るにはやはり不動産屋に査定してもらわないと分かりません。
それも、1つの不動産屋だけでは本当に相場通りなのかが見分けられないため、土地売却時には複数の不動産屋からの査定は必須です。

不動産業者により、土地の価格は上下10%以上も差がある

不動産業者は大手から中小企業まで多くの会社がありますが、「うちは住宅用地の販売が得意」「市街地農地の販売が得意」「時期を重視して値段をつけている」・・・等々、その営業活動方針も様々です。ただし公的評価には使えません。

また、査定を依頼した不動産業者がたまたま現金が早く欲しい経済状況であったりすると、早めに売却できるよう相場よりやや低い査定額をつけてくることもあります。

■不動産屋による土地査定額の違い
A社 B社 C社 D社
3,580万円 2,980万円 3,200万円 3,150万円

同じ物件でもこれだけ査定額に差が出ます。
ひとつだけの不動産屋に査定して貰うだけでは相場が見えてこないので、最低でも3社程度には査定額を貰った方が良いです。

2. 路線価から調べる

路線価から土地の価格相場を調べる方法です。路線価は本来相続税や贈与税の計算に使用されるものですが、土地の価格相場を調べる際にも参考になります。

路線価は国税庁が毎年7月に公表していて、インターネット上でも閲覧ができます。
→国税庁 路線価図・評価倍率表 http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価のより詳しい計算方法

路線価から土地の価格を調べるには、様々な補正率があります。 土地と言うのは、その土地の形が正方形に近ければ近いほど評価が高くなります。

※ 形状によって補正計算が必要です

上記のような間口が狭かったり、三角形のような特殊な形状である土地は評価が下がってきます。
このような土地は路線価×平米数で単純に計算することはできず、補正計算が必要です。

路線価は実勢価格よりも約土地の評価が2〜3割程度安く設定されているので、算出した路線価よりも相場は高いのが普通です。

土地の評価額が下がる例
  • 形が悪い
  • 建物が建て難い
  • 日が当たらない
  • 土壌汚染がある
  • 道路に面していない
  • 土地の一部に道路が通っている
  • 墓地の隣
  • 高圧線が上に通っている など、色々あります。
主な土地の評価額の加算・補正の種類
  1. 奥行価格補正
  2. 側方路線影響加算
  3. 二方路線影響加算
1. 奥行価格補正

この補正では、土地の奥行の距離に応じて路線価を補正します。計算には奥行価格補正率表で定められている補正率を使用します。

4m未満0.80.90.90.90.90.850.85

■奥行価格補正率表
奥行距離\地区区分 高度商業地区 ビル街地区 繁華街地区 普通商業・
併用住宅地区
普通住宅地区 中小工場地区 大工場地区
4m以上6m未満 0.92 0.92 0.92 0.92 0.9 0.9
6m以上8m未満 0.84 0.94 0.95 0.95 0.95 0.93 0.93
8m以上10m未満 0.88 0.96 0.97 0.97 0.97 0.95 0.95
10m以上12m未満 0.9 0.98 0.99 0.99 1 0.96 0.96
12m以上14m未満 0.91 0.99 1 1 0.97 0.97
14m以上16m未満 0.92 1 0.98 0.98
16m以上20m未満 0.93 0.99 0.99
20m以上24m未満 0.94 1 1
24m以上28m未満 0.95 0.99
28m以上32m未満 0.96 0.98 0.98
32m以上36m未満 0.97 0.96 0.98 0.96
36m以上40m未満 0.98 0.94 0.96 0.94
40m以上44m未満 0.99 0.92 0.94 0.92
44m以上48m未満 1 0.9 0.92 0.91
48m以上52m未満 0.99 0.88 0.9 0.9
52m以上56m未満 0.98 0.87 0.88 0.88
56m以上60m未満 0.97 0.86 0.87 0.87
60m以上64m未満 0.96 0.85 0.86 0.86 0.99
64m以上68m未満 0.95 0.84 0.85 0.85 0.98
68m以上72m未満 0.94 0.83 0.84 0.84 0.97
72m以上76m未満 0.93 0.82 0.83 0.83 0.96
76m以上80m未満 0.92 0.81 0.82
80m以上84m未満 0.9 0.8 0.81 0.82 0.93
84m以上88m未満 0.88 0.8
88m以上92m未満 0.86 0.81 0.9
92m以上96m未満 0.99 0.84
96m以上100m未満 0.97 0.82
100m以上 0.95 0.8 0.8

補正の計算方法は、「路線価×補正率=1平方メートルあたりの評価額」です。


※この方法で算出した評価額は、実勢価格の7割~8割の金額であることに注意しましょう。

2. 側方路線影響加算(角地加算)

角地とは交差点など角の土地のことで、角地は利用価値が高いとされているので土地の評価をする際には加算があります。

角地加算の計算方法は若干手間がありますが、ひとつひとつはそんなに難しい計算方法ではありません。

もともと路線価というのは、相続や贈与の際に「この土地はこのくらいの評価だから税金はこれくらいかかります」という計算の為に使用するものなので、実勢価格とは差があります。当社では、固定資産評価についても査定をいたします。

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