第5回  借家人店舗から借家人住居への変更

以前商売をしていたが、いまでは閉店して居住しかしていない借地人・借家人がいる場合

家主のAさんは、本造家屋の1階部分60㎡を店舗として借家人に貸し、自分と家族は2階50㎡に居住してきました。しかし借家人は2年前にこの店舗を閉店し、現在ではこの1階部分を住居としてしか使用していません。この場合、敷地100㎡の固定資産税の課税はどうなるでしょうか?

1      2年前までの課税

家屋 1階部分店舗・・・非住宅用、2階部分 住居  併用住宅

木造家屋の居住部分割合   1/4以上1/2未満・・・・住宅用地率0.5

家屋の敷地の半分は住宅用地として小規模宅地の特例適用あり。しかし残り半分は非住宅用地として課税

2  現況による課税

1階 借家人店舗から借家人住居として用途変更。家屋全体が住居使用・・・敷地は200㎡以下のため小規模宅地の特例適用あり。

土地の課税標準は1/6で大幅に節税還付。

家屋の所有者本人が1階部分の店舗をやめて、住居として使用して場合でも同じ。固定資産税は1/3から1/6となる。

3  常に使用状況の点検をすること

4  用途変更した場合

家屋の用途を住宅用に変更した場合、固定資産税の住宅用地等申告書を提出して素早く対処すること

こうすれば節税になります。

第4回 タイプ別還付・節税法

広い敷地のなかで自宅を二つに区分して、2世帯住宅にした場合

 

 

農家のAさんは近く息子が結婚します。それに備えて、いままでの200㎡の家を息子夫婦と2世帯で住めるように改造を計画しています。敷地が500㎡と広く固定資産税も高いので、できれば固定資産税も安くしたいと考えています。

(1)税が軽減される理由

200㎡の1戸の住宅を半分の2つに区分して構造上も利用上も独立して生計を営めるような区画された2戸の部分にすると、200㎡について小規模住宅の軽減特例を受けて2戸と認定される。よって400㎡まで軽減特例を受けることができる。土地200㎡×2戸=400㎡について課税標準を価格の1/6に軽減、100㎡について課税標準が価格の1/3になります。

※従来の住宅(住宅1戸)        ※2世帯住宅(住宅2戸)

土地200㎡×1戸=200㎡について    土地200㎡×2戸=400㎡について

課税標準を価格の1/6に軽減       課税標準を価格の1/6に軽減

 

(2)2戸と認定されるための要件

構造上も利用上も独立して生計を営めるような区画された2戸の部分と認定されるためには、それぞれ専用の出入り口を持ちそれぞれの部分に台所、トイレなどの生活設備を持っていること。2戸が扉で自由に出入りできるようになっていると独立性がないということで2戸の2世帯住宅と認定されないこともあります。

 

 (3)申告して税の軽減を確実にする

まず2戸の2世帯住宅ということを登記所に区分登記しておくこと。さらに市役所の税務課の中の土地係と家屋係が連携されていないこともあるので、住宅用地の申告をして2戸の認定をしてもらうことで軽減が確実になります

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